住宅ローン

車のローンの残債がありますが、住宅ローンは組めますか？

車のローンの借入があっても大丈夫です。
借入の限度額の範囲内（住宅ローン＋カーローン）であれば問題ありません。
たとえば年収４００万円 / 借入２,０００万円 / 頭金なし
車のローンの支払が月々２万円（年収に対する返済比率３５％、審査金利２,９％の場合）
上記の場合住宅ローンとカーローンの合計額が、年収に対する返済比率が２８％となりますので原則的に大丈夫です。ただし年収や既存の借入額、自己資金で、ローンの組み方が変わります。
車のローンと住宅のローンの２つがあると、家計的には苦しくなると思います。一般的には、自己資金がある方は、住宅ローンを借り入れする時に車のローンを完済する方が多いです。住宅ローンを組む時には、車やその他のローンの対策もよく考えるようにしましょう。

カード（消費者金融）の借入がありますが、借りられますか？

難しいかもしれないので、個人信用機関で調べましょう。
金額の大小にかかわらず、利用している事で審査に大きく影響してしまいます。
銀行は住宅ローンの審査をする時の申込者の個人信用情報を調べます。
銀行が調べる個人信用機関はおもに
・株式会社シー・アイ・シー（主に銀行系以外のクレジット会社が加盟）
・全国銀行個人信用情報センター（主に銀行ならびに銀行系のクレジット会社が加盟）
・株式会社日本信用情報機構（主に消費者金融会社が加盟）
です。
こちらから情報をとると、申込者の過去何年かの借入、滞納状況がわかるのです。今現在は借りてなくても、過去の借入もでてきますので、借入が難しくなります。なぜ、過去の借入が審査に関係するかといいいますと・・・・・また、借りる可能性があると思われるからです。
その場合は、カードを持っていたら解約をしてください。
審査基準は金融機関（保証会社）に違いがあり、審査内容は公表されていませんので、一概に消費者金融に過去も含めて借り入れがある場合に住宅ローンの借入ができないというわけではありません。
しかし、現在は消費者金融からの借入残高がゼロで、勤務先、年収、その他も問題がないとしてもないとしても、消費者金融からの過去に借入実績があった場合、結果として住宅ローンの審査が通らないケースが多いのも事実です。
一方で、過去に消費者金融からの借入があったとしても、勤務先、年収、その他の審査基準に問題がなければ住宅ローンの審査が通るケースもあります。こればかりは、審査をしてみないとわからないのです。
身に覚えがあり心配な方は、事前審査をする前に調査をしてみましょう。上記の会社に本人で、調査内容を取り寄せてください。不動産業者が取り寄せることは無理ですが、本人であれば取り寄せることができます。
その調査内容によって、過去の履歴が消えてれば大丈夫です。わからないことは、当店で詳しくご説明いたしますので、お気軽にご相談ください。

保証料って何ですか？

保証料というのは、銀行で住宅ローンを借り入れする場合に、連帯保証人が要らない代わりに、保障会社が代わりに連帯保証人になるためにかかる費用です。
銀行では、住宅ローンの場合、金額が大きいことや返済期間が長いので、連帯保証人の代わりに信用保証会社の保証をつけることを最低条件としています。
ただし、保証会社は無料で住宅ローンを借りる人への保証を行ってくれるわけではなく保証会社が住宅ローンを借りる人の保証人になるための費用として保証料をいただいています。
住宅ローンの申込時に、事前審査、本審査とありますが、この審査は上記の保証会社がいたします。連帯保証人になるわけですから、審査が厳しいのは当たり前の事ですね。
審査の調査内容は、教えてもらえないので詳細はわかりませんが、
１.勤務先（勤務先の経営状況、安定した職業かなど）
自営業は、審査が厳しくなります。税金なども支払っているか調べます。
特殊なお仕事で資格などをお持ちの場合は、ポイントが高そうです。
２．勤続年数
３年以上が好ましいと言われています。３年未満の場合でも、前の職業が同じ仕事でス　キルアップのための転職ですと、問題なくクリアできる場合があります。
３．年収
年収額、安定した年収（営業手当は不安定とみます）年収により、借入限度額が変わります。
４．家族構成
独身より、家庭があるほうがよさそうです。
５．自己資金
住宅購入の計画性があるか・・・・自己資金が多ければ、かなり有効です。
自営業者で年収が多くても、自己資金がないと落とされる事がよくあります。
６．購入物件の担保価値
抵当権の設定をするので、担保評価をみます。中古住宅であまりに古い家は評価がで　ないために審査に落ちる場合があります。
７．現在の借入状況
車、消費者金融など、借入、延滞など情報機関に問い合わせます。
等々・・・・。
保証会社を利用しないで、借りる場合もあります。
保証料がかからないのでいいのですが、連帯保証人（奥様が収入が多い場合）、審査もその分厳しくなります。
地元の高崎ですと、しののめ信用金庫、大手ですとソニー銀行や新生銀行で扱っています。

勤続年数が1年ですが住宅ローンは組めますか？

３年以上が好ましいと言われています。
銀行の住宅ローン申込資格に、勤続3年以上とは書いてないのですが（書いてあっても1年以上）、落ちる確率が高いです。
ただし、過去に１年、2年でも承認された方もいます。
その方の職歴は、
１．同じ業種で、スキルアップのための転職（収入アップや資格取得のため）です。（職歴書を提出します）
２．フラット３５での申込
フラット３５の正式名称は住宅金融支援機構で、国でしている機関です。
フラット３５ですと、勤続半年でも、通った方が過去に何人もいます。ただし諸経費、物件価格の9割までしか借入ができませんので、自己資金がないと申込できません。
銀行によっても、審査基準が違うので、一概に言えませんから、まずは銀行にご相談や事前審査をしてみるのがいいでしょう。

自営業ですが借入は難しいですか？

内容しだいです。
自営業者だからといって、住宅ローンが組めないわけではありません。収入や売り上げが十分で、ローンの返済能力があると判断できれば大丈夫です。自己資金も多い方が有利みたいです。
自営業者の場合、過去3年分の源泉徴収票が必要になります。その他、納税証明書や確定申告書の写しなど、所得を証明する書類も提出します。
会社役員などの場合は過去３年分の源泉徴収票と決算書が必要です。自営業者と同じく、納税証明書も必要になってきます。
会社員の方と比べると、厳しいのは確かですが、銀行によっても、審査基準が違うので、一概に言えませんから、まずは銀行にご相談や事前審査をしてみるのがいいでしょう。

銀行とフラット３５どちらが借りられやすいですか？どちらがお得ですか？

どちらがいいとは言えませんが、それぞれ特徴があります。
銀行の場合とフラット３５の違いをご説明いたします。
銀行（信用金庫、信用組合）
・審査が厳しい
・金利が安い
・固定、変動金利と選べる
・生命保険が無料
・諸経費も借入ができる
フラット３５
・審査があまい
・金利が固定で高い
・団体信用生命保険の支払がある（任意）
・諸経費が借りられない
・融資枠が物件価格の９０％まで
・審査に時間がかかる
さて、どちらがいいですか？上記を比べると・・・・・銀行ですね!!

諸費用

諸費用はいくらかかりますか？

■諸費用
諸費用はいくらかかりますか？
購入価格により金額が変わります。（概算でお答えします）
よくお客様に諸費用はいくらかかりますか？（お客様からすると気になるところなんですね）と聞かれますが、正確な数字が言えないので、いつも申し訳なく思います。
なぜかと言うと、購入価格、借入先、火災保険の契約年数、保証料などが一定ではないので、正確な数字が言えないのです。
たとえば、新築建売住宅を２,０００万円の借入で購入した場合でご説明いたします。
銀行
①保証会社保証料　0～120万円ぐらい
保証会社やお客様の審査内容により保証料が異なります。ご要望により金利に組み込めますので０円にもできます。ただし、組み込むため、金利があがります。
②事務手数料　（例）群馬銀行の場合３２,５００円
ほとんど変わりませんが借入先によって違います。
③金銭消費貸借契約書印紙代　（例）群馬銀行の場合２０,４００円
④フラット３５で借りた場合は適合証明が必要になります。
税金・登記費用
①所有権移転登記費用　約２０万円
②建物表示登記費用　約９万円
③固定資産税都市計画税清算金　約５万円
清算金は日によってかなり異なります。めやすで5万円にしました。
④売買契約書印紙代　１５,０００円
仲介手数料・その他
①仲介手数料　６９３,０００円
2000万円に対して計算してありますが、実際は建物の消費税分を引いて計算します。
②ローン取組料　５００００～１００,０００円
住宅ローンの手続きを不動産屋が代行した場合にいただきます。業者によって費用が発生する場合としない場合があります。契約前に確認した方がいいでしょう。
③火災保険　一括約２０万円（地震込み）
１年契約の方から、１０年一括で支払う方までいろいろです。近年では地震保険も付ける方が多くなっています。一括の方が非常に安くお得です。３年契約で５～６万円です。
上記の費用を見ていただければ、おわかりですが、確定されている金額がほとんどありません。一概には言えませんので、物件の6％から10％とお考えください。物件が決まれば、資金計画表を作成し、ご説明いたします。

土地、建物を売る場合の諸費用はどのくらいかかりますか？

税金、仲介手数料、測量費などがかかります。
①税金　不動産譲渡所得税
売却によって利益が出た場合は、所得税・住民税がかかります。長期、短期、控除等ありますので、国税庁のホームページをご覧ください。
わからない事は当店にお気軽にご相談ください
②仲介手数料
不動産屋に支払う仲介手数料です。
③売買契約書に貼付する印紙代
④登記費用
ローンが残っている場合は抵当権抹消費用がかかります。
⑤測量費
境界が確定されていない場合が多く、その場合は引渡し前に土地家屋調査士に依頼します。
⑥引越し費用
売る場合も諸経費がかかりますので、売却前に把握しておいた方がいいでしょう。

仲介手数料

仲介手数料の計算方法は？

国土交通省告示第100号・宅地建物取引業法・第二定義に報酬額の上限が以下のように取り決められております。
●２００万円以下の金額　→　100 分の5.4（5.4％）
●２００万円超～４００万円以下　→　100 分の4.32（4.32%）
●４００万円超　→　100 分の3.24（3.24%）
売買価格が４００万円以上の場合
売買価格×３％＋60,000円＋消費税です。
たとえば、２,０００万円の売買ですと
２,０００万円×３％＋６０,０００円×１．０８（消費税）=７１２,８００ 円
この６９３,０００円が上限となります。これ以下でもいいという事で、これ以上はいただけないという事です。
表にしてみると、

物件価格	計算方法	仲介手数料（税込）
1,000万円	1,000 万円×3％+6 万円×1.08（消費税）	388,800 円
1,500万円	1,500 万円×3％+6 万円×1.08（消費税）	550,800 円
2,000万円	2,000 万円×3％+6 万円×1.08（消費税）	712,800 円
2,500万円	2,500 万円×3％+6 万円×1.08（消費税）	874,800 円
3,000万円	3,000 万円×3％+6 万円×1.08（消費税）	1,036,800 円
3,500万円	3,500 万円×3％+6 万円×1.08（消費税）	1,198,800 円
4,000万円	4,000 万円×3％+6 万円×1.08（消費税）	1,360,800 円

上記を参考に、仲介手数料をご確認ください。

不動産広告

小学校まで徒歩１０分って、計ってるんですか？

不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」第15条第11号で、以下のように定められています。
徒歩による所要時間は、道路距離80mにつき1分間を要する（時速4.8km）ものとして算出した数値を表示することとなっています。
この場合、1分未満の端数が生じたときは1分として計算することとなっています。「徒歩10分」と表示されていれば、距離が720mから800mあることになります。駅前の物件であっても、「駅から徒歩0分」ではなく、「駅から徒歩1分」と表示しなければなりません。
直線距離ではなく、道路に沿って測定した距離（道路距離）をもとに計算します。
分速80mという基準は、健康な女性が「ハイヒールのサンダルを履いて歩いた時」の実測平均分速が80.3ｍとなっていることから採用されたといわれています。

心理的瑕疵あり物件とは何ですか？

心理的ということは、物理的でない目にみえない精神的な瑕疵です・・・・・と言ってもわからないですよね。
資料に
・心理的瑕疵　・告知事項あり　・重要告知事項あり
と書いてあれば、自殺や火災による焼死、殺人などがあった物件です。買おうとしている方に対して、不動産業者は告知義務があります。
当たり前の事ですが、その物件の場所で亡くなっている場合のみの告知義務になります。
物件の所有者が他の場所で自殺した場合は告知義務はないそうです。
お客様に「この物件はなぜ売りにだしたのですか？」と聞かれますが、当店では知っている情報はすべて答えるようにしています。義務はなくても、こういう場合も心理的な事ですよね。
火災も死人がでなければ必要ないそうですが、縁起が良くないと思っているお客様もいるので、わかっている範囲で説明はしています。
物件については、何でも仲介業者に聞くようにしましょう。
こういう物件は相場と比べてかなり安く売られているので、気にしないお客様にはお得な物件だと思いますが・・・・・・・個人的に私は無理です。

同じ物件が色んな会社で掲載されていますがどうしてですか？

不動産業界では、他社から物件を紹介してもらえ、広告もＯＫの場合もあるからです。
広告を見ると、違う会社で同じ物件が掲載されていることがよくあると思います。
ポータルサイト（スーモやアットホーム）でも同じ物件が５社ぐらいズラリと掲載されています。
販売元や仲介元が、他社に紹介し、広告も出していいよとＯＫしているからなんです。
今の時代ですと、気に入った物件を持っている業者から買うのではなく、気に入った不動産屋から、気に入った物件を持っている業者から紹介してもらい、買う傾向になっています。物件だけでなく、業者も選ばれる時代になってきていますね。

申込書・重要事項説明・契約

買付証明書（申込書）

物件が気に入ったら、売主または仲介業者あてに、不動産を購入する意思がある旨を表示する書面です。
この時に、希望条件も添えて提出し、仲介業者に売主と交渉してもらいます。
この書面は購入希望者の一方的な購入の意思表示であり、契約ではありませんので、購入希望者は自由にこれを撤回できます。
使用している買付証明書です。↓

重要事項説明書

契約の際に、購入する物件の土地、建物の表示、権利関係、都市計画、道路や、設備の整備状況、金額の詳細、特約条項などを記載した書類です。
重要事項説明書は契約の前に、物件の詳細を説明する書類です。
不動産業者は、契約の前に必ずこの書面をもって、宅地建物取引主任者が説明をする義務があります。
詳しく載っているホームページがありますので↓をご覧こださい。
「これでわかる重要事項説明書-財団法人不動産適正取引推進機構

契約

土地、建物の売買では契約書を結びます。売り主と買い主が集まり、売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認をします。その上で、契約書に署名・押印し、手付金等の授受を行います。
普段使用している契約書で一般的な項目をご説明いたします。当店が使用している契約書、重要事項説明書は、標準契約約款等に基づき（公社）全日本不動産協会東京都本部及び全日本不動産関東流通センターが制定した著作物をダウンロードして使用しています。
まずは、表紙です。

１ページ目は売買物件の表示です。登記簿に基づいて契約書に表示します。

２ページ目
下記（C）土地の実測
土地の面積は、登記簿上の面積と実際に測った場合の面積とが違う場合がよくあります。一般的に多いのは、契約後に売主が引渡しまでに土地の実測と隣地の境界確定をします。
実測売買の場合は、登記簿の面積と実測の面積が違うと、その面積の差に応じて、売買代金を清算します。一般的には、売買代金の清算は、当初の売買代金と当初の売買面積に基づく１㎡あたりの単価を用いて行われます。（D)に単価を記入します。
公簿売買といって、実測をするのみであえて清算をしないこともよくあります。（関係無い場合は下記のように斜線を引きます）

３ページ目
契約条項です。書き方が難しくわかりづらいです。
手付金、残代金の支払時期、境界、引渡しの取決め、印紙代の事などが書かれています。

４ページ目
税金の清算、使用料の清算、手付解除、災害がおきた場合の取決め、違反した場合の取決めが書いてあります。

５ページ目
反社会的勢力の排除、融資利用の場合（ローン特約）の事が書かれています。借入の方はローン特約を必ず付けてください。

６ページ目
瑕疵担保責任、特約条項の記載があり、契約条項が終わります。

７ページ目
署名、押印して終わりです。

媒介契約書

専属専任媒介契約

準備中です。

専任媒介契約

準備中です。

一般媒介契約

準備中です。