国土交通省が2021年に「残価設定型」住宅ローンを推奨し、民間の金融機関が参加するモデル事業として「残価設定型住宅ローン」を始めると発表しました。2023年の春に三菱UFJ銀行でスタートしました。残価設定型住宅ローンについてご紹介します。
残価設定型 住宅ローンとは
残価設定と聞いて、車のローン？をイメージされますが
住宅ローンで残価設定が始まったので驚きました。
ローンの内容は簡単に言うと車のローンと似ていますが内容が変わります。
ただ車と違って不動産は唯一無二の商品ですし
35年後の買取価格がそんな簡単に決められる？
あと、誰が買い取る？
買取るとなると、相場より安い設定だしなあ。
普及するのかな？
国とすると、家計の返済負担を軽減でき、その分他の消費も活性化し
空き家問題の解消もできるので推奨しているそうです。
調べてみました。
大手ハウスメーカー（へーベルハウス、ダイワハウス）では昨年？から
残価設定型住宅ローンを始めていました。
内容は、
認定長期優良住宅であること
返済期限（買取）の時がきたら下記の②パーターンのどちらかを選べます。
①リバースモーゲージでまた借入
②買取をしてもらい手放す
リバースモーゲージとは、亡くなったら不動産を売却してローンを
完済できるように事前に設定しローンの借入をすることです。
買取の会社は、三菱UFJ銀行も、大手ハウスメーカーも
JTI一般社団法人移住・住みかえ支援機構でした。
残価設定型 住宅ローンお得なのか？
毎月の返済が少なくなる？
買取価格がマイナスとなってのお借入れなので月々は少なくなります。
車の残価設定も計算してもらうと思うのですが
手数料や金利を考えるとお得なの？と思ってしまいます。
現在の残価設定型住宅ローンをみると車と同じっぽいです。
建物は長期優良住宅でないといけません。
建てる時のコストは少し高くなります。
あと長期優良住宅の場合は10年に1回、30年間で最低3回の点検を受けて
メンテナンスをしないといけない義務があります。
そうなると点検やメンテナンスのコストがかかってきます。
長期優良住宅で借入額が高くなりメンテナンスコストもかかるのです。
残価設定型住宅ローンを調べてみると金利が固定で1.5％程
高崎辺りでの銀行金利は変動で0.5～0.7％です。
しかも借入年数が35年だったのが最近は40年～50年まで組めるようになっています。
計算すると、変動で長期で借入するほうがお得に感じますね。
買取が保証される？
残価設定なのでお借入の時に買取金額が提示されるはずです。
しかも借入額の残債が残らない設定としますので
将来的な不安はないのかなと思います。
でも、買取金額は間違いなく低めな設定となっているはず！
住んでいる場所により相場の高いところ、低いところがあります。
相場の低いところはどういう設定をするのでしょうか？
そうとう安いでしょうね。
あと、買取業者は決められたところで限定されてるのか？
他で高く購入してくれる不動産会社でもいいのか？
お金さえもらえればいいとは思いますが、お借入れする前に
確認は必要です。
残価設定型 住宅ローン どんな人が借りるといいのか？
・住まいを相続する人がいない人
お子さんがいなかったり、相続する意思がないお子さんの場合は
期限が来たら売却かリバースモーゲージで借り換えをすれば、亡
くなった時に自動的に売却となりますので、手間が省けていいです。
・老後が心配な人
お借入れした時は問題ないが、将来的にたとえば、勤続先の
将来が不安など・・・一定のローンの支払いが可能か？不安
に思っている人は、残価設定型もいいのかもしれません。
まとめ
月々の返済が安くなりいい事尽くめかと思いましたが
すぐには普及しなそうな問題もありそうです。
取り扱いの金融機関が増えてくれば、金利の競争になってきて
金利も下がる可能性もでてきます。
長期優良住宅でなくてもよい、残価設定型住宅ローンができれば
借りる人ももっと増えるかもしれません。
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