家の売却を検討するとまずは不動産会社へ査定依頼を相談に行くと思いますが、その時までにこれからお話することを準備をして頂くとスムーズに話が進みます。相談前に準備をすることを詳しく説明させていただきます。
売却する不動産の相場を調べておく
まずは、売却しようとしている不動産の相場を事前に調べておきましょう。
不動産会社だけに頼るのではなく、自分でも調べることが大事です。
不動産会社の担当者によっては、間違った査定額がでてくることもあり得ます。
最近はインターネットで調べられます。近隣の不動産の現在の販売状況や
成約事例までわかります。
現在の販売状況は
ポータルサイトの「スーモ」や「アットホーム」を見れば
同じ町名で金額相場を調べられます。
成約事例は
・不動産流通機構が運営している「REINS Market Information」と
・国土交通省のWEBサイトの「土地総合情報システム」で過去の
取引事例が調べられます。高崎で調べる場合は「土地総合情報システム」
の方が事例が多く出ていますのでそちらをお勧めいたします。
自分でも近隣相場を把握し相談をすれば、査定額が「なぜ自分の不動産が
安いかもしくは高いのか」説明していただいて納得するはずです。
不安や不満を持っての売却は不動産会社との信頼関係が築かずのままで
最後まで気持ちのよい取引ができないかもしれません。
当社に査定依頼のお話を頂いていつも思うことは
売主様は自分の不動産を相場より金額を高く考えてます
高く売りたいのは誰でも同じですが
「高く売れる」と「高く売りたい」の場合は売り方が違ってきます。
「高く売れる」の考えの人は
高い金額で時間をかけて販売していきます。値引き交渉もあまり
受付ないのでせっかくのチャンスも逃してしまいます。
値下げもしませんので、なかなか売れません。
売値は売主様の自由です。高ければ売りづらいか、なかなか売れないと
いうことを売主様が納得していただき販売するには不動産会社としては
問題ありません。
「高く売りたい」の考えの人は
まずは、相場より高い金額で販売してみます。
まずはチャレンジ価格です。
様子を見て（ネットの検索状況、問い合わせ状況）
１～３カ月で値下げをします。
もしかしたら高く売れるの考えでいてもらえれば
下げて売っても、値引き交渉されても納得の売却金額になります。
そういう売主様は、早く売却ができる可能性が高いです。
価格は大事なことですので、不動産会社とよく話をしてください。
高額査定を出したからと言って、そこの不動産会社がいい不動産会社
ではありません。「とりあえず物件を預かって、後から下げればいい」
という考えだけの不動産会社もいます。
査定額はあくまで「この金額なら売れるであろうという金額」です。
詳しくは ↓
借入があれば残高を調べておく
住宅ローンのお借入れの残高がいくらあるか調べてください。
事前に調べる理由ですが
住宅ローンはその不動産に抵当権設定登記がされてあります。
よく言う担保です。
売買するにはその抵当権の設定を抹消しないと売買ができません。
通常は、引渡しと同時に買主様から頂いた売却代金で住宅ローンの
残高を支払い完済し、抵当権の抹消を致します。
売却金額で完済ができない場合は、不足分を用意するか
住宅ローンを完済できる金額で売り出ししないといけません。
もしくは売却を見送ることも考えなくてはいけませんので
必ず残高を確認する必要があるのです。
手元に返済表がなければ、借入先の銀行に連絡をすれば借入の残高を
教えてくれますので事前に連絡をしておきましょう。
購入した時の売買契約書があるか事前に確認
不動産を売却する時に手残りがいくらになるかが一番知りたい事でしょう。
不動産を売却して利益を得た場合は「不動産譲渡所得税」と
いう税金がかかります。
利益を得た場合のみなので、購入した時の金額より売却金額が
安い時は税金がかかりません。
そのため購入した時の売買契約書があるか確認していただきたいのです。
不動産会社でも細かく教えていただけますが、勉強しておいたほうが
いいと思います。
ちなみにその「不動産譲渡所得税」の金額ですが・・・高いです。
計算式ですが
譲渡所得＝売却価格－(不動産取得費①＋売却にかかった諸費用②)
①不動産取得費とは
不動産の購入代金とその時に取得にかかった費用を
合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額になります。
取得した費用が不明な場合は売却価格×5％が不動産取得費となります。
②売却にかかった諸費用とは
仲介手数料、登記費用、印紙代、測量費、解体費、貸家の
場合は借家人に支払う立退料も含まれます。
計算して残った金額が譲渡所得となります。利益を得た金額です。
この譲渡所得に対して所有した年月によって変わる税率をかけます。
・短期譲渡所得（所有期間が５年以下の場合）
税率39.63％（所得税30.63％、住民税 9％）
・長期譲渡所得（所有期間が５年を超えている場合）
税率20.315％（所得税15.315％、住民税5％）
基本上記の税金がかかりますが、色々な控除もありますので適用されれば
０円になるかもしれません。
詳しく知りたい方は ↓
権利証があるか確認しておく
権利証があるか確認しておきましょう。
今の権利証は「登記識別情報通知」といいまして、紙切れ1枚が
透明のビニールに入っています。下の方にシールが貼ってありま
すが、そのシールを剥がすとその不動産の12桁の英数字による
パスワードが書いてあります。シールは漏えいを防ぐものなので
剥がさずそのままにしておいてください。
権利証が無い場合でも不動産売買は所有者の本人確認ができれば
問題なくできます。ただし、司法書士に依頼して所有権移転登記を
しますのでその時に費用が発生しますので、出来ればよく探してみ
たほうがいいでしょう。権利証が無いと言われて、司法書士に手続
きをしていただき引渡しをした後に権利証が見つかったこともあり
ますので。
まとめ
不動産売却は一生に１度か２度の経験なので、どうすればいいのか？
わからないことだらけでしょう。
相談した不動産会社が、予想外な高額な査定をしても
喜ばないでください。むしろ警戒したほうがいいのか
もしれません。
なぜその価格で売れるのか？根拠を聞いたほうが
いいでしょう？
正直に適正な査定額を出した不動産会社のほうが信用
出来る不動産会社かもしれません。
売却の際は価格の事はご自身でも調べみてください。
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