都市計画法で定められた市街化調整区域があります。市街化を抑制すべき区域のことになります。市街地から離れるに連れて、田や畑が多くなり家があまり建っていない地域が市街化調整区域になります。市街化調整区域は家が建たないの？売却も難しいの？そんな疑問もいただくので、高崎市の市街化調整区域についてご説明いたします。
市街化調整区域とは
土地は都市計画法という法律により規制が定められています。
都市計画法では、全国を
・都市計画区域
・準都市計画区域
・都市計画区域外
の3つに分けています。
高崎に関しては倉渕地域以外は都市計画区域になります。
さらに都市計画区域は
・区域区分の定められた地域（市街化区域・市街化調整区域）
・非線引都市計画区域
に分かれます。
市街化区域とは、すでに市街化を形成している区域または概ね10年以内に優先的
かつ計画的に市街化を図るべき区域と言われています。わかりやすく言うと、家も
建ちやすく、人が住みやすい場所になります。
市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域と言われています。家を建てるには
規制があり許可が必要になるため建ちづらく農業がしやすい地域と言えます。
売却前に確認すること
市街化調整区域を売却するのであれば、まずはご自身の土地がどのような規制が
かかっているか確認することからが必要になります。
調べた結果で、その土地に家が建てられるか、もしくは建てられないかで、売却
できる、破格の金額でないと売却できない、もしくは売却すら難しい場合もあります。
調べるには、一般の人では難しいかもしれないので、不動産業者に査定の依頼と
同時に物件の調査をお願いした方がいいです。ほとんどの不動産会社が無料で調
べてくれます。
確認すること
①土地の地目の確認
売却したい土地、もしくは家の場合もその家が建っている土地の地目も確認しておきましょう。
昔に違法建築で農地のまま家が建っている場合も過去にありました。そのままの状況
では家も土地も売却できません。
家がある、もしくは建物が建っていた場合など登記の地目が、市街化調整区域に指定
されている前から宅地の場合は「線引き前宅地」と言われる土地となる場合があるの
で、建築が建てやすい分、売りやすくもなります。
「固定資産税が宅地課税で来てるので、大丈夫です」と言われます。登記上の地目と
固定資産税の宅地とは、まったく別問題になりますので、お気をつけください。
②農地であれば白地は青地か？
農地の土地を売却する場合は、白地か青地かを事前に調べる必要があります。
白地とは
「農業振興地域内農用地区域外農地」のことを言います。
農地の集団性が低い場所で、青地と比べると農地以外への
規制が緩くなっています。農振除外が必要なく農地転用の
許可は必要です。
青地とは
「農業振興地域内農用地区域内農地」のことを言います。
今後１０年以上にわたり農業利用として確保するために
農地以外の利用を厳しく制限しています。
今のままでは、農地転用はできません。
その前に農振除外が必要になります。
農振除外の申請をしてから許可がおりるのが約２年～かかります。
場所によっては許可がおりない事もあります。
農地のまま売買することは可能ですが農業従事者に農地価格で
売却するため破格の金額になります。
上記の説明でわかるように、白地なら農振除外が必要ありませんので
青地より非常に売りやすくなります。
③白地で住宅用地として売る場合
市街化調整区域で建物を建築する場合は住宅、住宅以外の店舗等にしても
開発許可が必要になります。
市街化調整区域で住宅地として土地が盛んに売買されているのは
自己の居住の用に供する住宅（都市計画法第34条11号）の許可基準に適合している
土地になります。
自己の居住の用に供する住宅（都市計画法第34条11号）の許可基準
基準１
その売買する土地から40以上の建築物（倉庫、車庫などの付属建築物は除きます）
が、60ｍ以下の敷地間隔で連たんしていること。
基準２
最低敷地面積が250㎡以上であること
基準３
敷地の最低接道長さを４ｍ以上とすること
基準４
給排水管は申請地以外の民地を通らずに、個別に取出し取付をする。
汚水は公共下水等に排水、または合併浄化槽による処理後排水路に
排水すること。
おおまかに説明すると上記の事が挙げられます
（実際はもっと細かい基準がありますがわかりやすく記載してあります）
上記の許可基準の土地であれば売却もしやすくなります。
高崎市の市街化調整区域は売りづらいのか？
市街化調整区域でも売却しやすい不動産
自己の居住の用に供する住宅（都市計画法第34条11号）の許可基準に
適合している土地なら売りやすいです。
市街化区域よりも、土地が安く土地も広く購入できるため、高崎市の市街化調整区
域で住宅を建てたい人は非常に多くなっています。
最近は平屋が人気になっているのも要因のひとつかもしれません。
平屋ですと広い土地が必要になりますので。
町名で言うと、佐野方面は人気があります。人気の倉賀野にも近く、高崎駅にも近いので。
旧群馬町も人気です。イオン効果で住む人が多くなってます。新しい道路が計画され
てますので益々、活発に動きそうです。
それ以外の地域でも、市街化調整区域は売り物が少ないのでむしろ売りやすい場合もあります。
ただし、自己の居住の用に供する住宅の許可基準に適合している土地です。
市街化調整区域に指定されている前から宅地の「線引き前宅地」
線引き前宅地であれば、用途、敷地面積が同じで、再建築の建物の規模が同規模
（延べ面積が1.5倍）などの制限がありますが条件を満せば建て替えが可能ですの
で「線引き前宅地」も売りやすいです。あと、建売会社に買い取ってもらうこと
も可能です。
市街化調整区域で売却しづらい土地
①自己の居住の用に供する住宅の許可基準に適合していない土地
②青地の農地
青地の農地ですと、農業従事者に購入していただくケースが多くその場合は
農地売買となるため、破格の売買金額になります。あとは、建築業者に資材
置場、農産物加工業の工場等の買主を見つけ農振除外をする場合もあります。
農振除外をするため時間がかかります。
③無許可で建っている不動産
手続きがあやふやだった時期があり、無許可で建てられた建物があるため
注意が必要です。再建築できない場合があります。
まとめ
市街化調整区域の事について説明いたしましたが、市街化調整区域だからといって
売りづらいとは限りません。むしろ場所によっては売却しやすいケースもあります。
市街化調整区域での不動産の売買は、専門の不動産業者でも注意しながら仲介
買取をしています。
売主の人が売れるかどうか？自分自身で調べても不明点が沢山でてくると思わ
れますので、まずはお気軽に不動産業者へ問い合わせることをお勧めいたします。
高崎不動産では、無料で査定や調査をしておりますのでお気軽にご連絡してください。
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