知っておきたい基礎知識　不動産売却の流れ　売地　建物解体更地渡し

一生に一度か二度の不動産売却、どうすればいいか？何を理解しておけばいいか、不安な事ばかりですね。不動産売却の流れの基礎知識を簡単にわかりやすく説明致します。ここでは売却依頼する不動産会社はすでに決まっている事を前提に説明致します。

売地　建物解体更地渡しの場合

売地で引渡しまでに売主負担で建物解体更地渡しの場合

ステップ1

不動産会社と媒介契約

不動産会社に売却依頼すると、不動産会社と売主様で媒介契約を結びます。

媒介契約には「専属専任媒介契約」　「専任媒介契約」　　「一般媒介契約」

の3種類があります。

・専属専任媒介契約
仲介を１社の不動産会社のみ依頼する契約です。他の不動産会社に重ねて依頼することは禁じられています。また、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人）についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。
専属専任媒介契約は依頼者に対して拘束力の強い契約です。

・専任媒介契約
専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人）とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。

・一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約です。自分で見つけてきた相手方（親戚や知人）とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。

※媒介契約についてはまた後で詳細をご案内させていただきます。

ステップ２

購入者募集

媒介契約が済むとすぐに販売を開始します。専属専任や専任の媒介契約を結んでいる不動産会社は不動産業者間で物件を紹介しあえる「レインズ」というところに物件の登録をしないといけません。登録することによって、他の不動産会社も買主を探してくれます。

酷い不動産業者はこの「レインズ」に登録をしないで自分のところだけで買主を探し、売主、買主の両方から手数料を貰おうとするのです。業者の身勝手な行動のために、公開されないのでその分売れるのが遅くなる可能性がでてきます。

ステップ３

ご契約

お客様が見つかり、さあご契約です。

ご契約の前に買主様が購入の意思があると、売主様または仲介業者に対して「買付証明書」というものを書いて提出いたします。買付証明書とはこの土地を購入することを希望しますという意思表示を書面にしたものです。しかし、買う条件として希望金額も書いてきます。要は値引きをしてくださいという事です。（書いてこない場合もあります）または売主負担で境界確定測量や越境物の解消などの条件をつけてきます。その条件を売主様がのんでくれたら購入します。という書類です。

不動産の契約は契約書に記名、捺印をいただく前に、必ず買主様、売主様に宅地建物取引士が重要事項説明書の読み上げや説明をしないといけません。重要事項説明書とはその土地の詳細、道路の問題、ライフライン、再建築が可能かどうかなどの建築基準法、都市計画法、その他の制限などを説明いたします。その後に契約書を読み上げて買主様、売主様にご納得いただき記名、捺印をしていただきます。

このご契約の時に買主様から売主様へ手付金というお金を支払います。手付金の金額は色々ですが10万円～50万円が多いです。（物件価格が高額ですともっと手付金が多くなります）

ステップ４

境界確定測量

ご契約が済むと境界確定測量をいたします。境界確定測量は土地家屋調査士に依頼します。境界がはっきりしている場合はしなくてもいいのですが、トラブルを避けるため殆どの取引で境界確定測量をしています。ただし、契約がローン特約付きの契約ですと、買主様のローンの本審査の承認がおりてからです。でないと、万が一境界確定測量をした後に買主様のローンが否決になった場合は境界確定測量費が無駄になってしまいます。ちなみに買主様がローンの借り入れの場合はほぼ100％このローン特約付きの契約です。

費用は通常売主様負担になります。境界確定測量の期間ですが、道路の境界立会もする場合は市の立会もあり約1ヶ月かかります。
（物件の状況によって異なります）

ステップ５

建物解体

境界確定測量が終わったら、建物の解体工事をします。なぜ境界確定測量の後に解体なのか？解体が先で境界確定測量が後でもいいのでは？と思う人もいるかもしれせん。境界確定測量をする時には隣地の立会とその境界の場所でOKという承諾書に立会人に記名捺印をいただかなくてはいけません。その承諾を得られない場合は契約が白紙となる場合がありますので、先に境界確定測量をします。

解体に関して注意していただきたいのが、年をまたいでの引き渡しの場合は解体工事は年明けにした方がいいです。１月１日の時点で解体が終わっていると、建物がない状態での固定資産税の請求が売主様宛にきてしまいます。今まで払っていた固定資産税の３～４倍の請求がきてしまうのです。

解体工事は通常売主負担で行われます。解体工事期間は建物の大きさにもよりますが、１０日～２週間程度かかります。

ステップ６

農地の場合　農地転用の許可または届出

現況が宅地でも登記事項証明書の地目が農地の場合は農地転用をしなくてはなりません。農地転用をしないと所有権移転登記ができないため引渡しができません。売買される土地が市街化区域の場合は農地転用の届出で済みます。約1週間で受理されます。市街化調整区域になりますと約1ヶ月かかります。（高崎市ですと毎月15日締の翌20日頃受理されます）農地転用の手続きは土地家屋調査士や行政書士に依頼しますが費用が5万円前後かかります。費用は通常買主様負担ですが、当社でご依頼いただいた場合は、当社の方で無料にて手続きをしています。

ステップ７

残代金決済・物件の引き渡し

すべてが終わり、やっと残代金決済と物件の引渡しです。この残代金決済と物件の引渡しは同時に行います。お金の授受はほとんどが振込みになりますので場所は銀行で行います。買主様指定の銀行（借入先）です。所有権移転登記と買主様が借り入れがある場合は抵当権の設定を司法書士が行うので、司法書士も立ち会います。司法書士が買主様、売主様の本人確認をし、書類が全て揃っているか確認をして残代金の振込みと仲介手数料の支払いや境界確定測量の支払いもその場で致します。銀行での振り込みの手続きが済みましたら、全て終了です。時間でいうと１～1時間３０分ぐらいかかります。