中古住宅を購入する時に、耐震基準を気にされる方が多くなりました。これだけ日本全国で地震が起きてますし、今はどこで大型の地震が起こるかわかりません。実は耐震基準は地震の事だけでなく、住宅ローン融資や住宅ローン控除、火災保険にも関係しているのです。詳しくご説明させていただきます。
耐震基準とは
耐震基準とは、ある一定の強さの地震が起きても倒壊・損壊しない住宅を建築するために建築基準法で決められている事です。
耐震基準はこれまでにも何度となく改正されています。
大きな震災が起きるたびに厳しい耐震基準に改正されています。
1981年（昭和56年）以前の耐震基準改正前が「旧耐震基準」
1981年（昭和56年）以降の耐震基準改正後が「新耐震基準」
になります。
実はその後もう一度改正されております。
2000年（平成12年）から現在の耐震基準を「2000年基準」といいます。
旧耐震基準の時は震度5強程度の地震が起こった時を想定した設計でしたが
今現在は、震度6強程度を超える地震でも倒壊しないように設計が求められています。
旧耐震基準
1950年（昭和25年）から施工され、1981年（昭和56年）年5月31日までに
建築確認された建物が「旧耐震基準」と呼ばれています。
震度5強程度の地震が起きた場合を想定した設計でした。
新耐震基準
1978年（昭和53年）の宮城県沖地震を受けて、震度6強以上の揺れを想定した
基準に改正されました。
1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認された建物が
「新耐震基準」と呼ばれています。
2000年基準
1995年（平成7年）の阪神淡路大震災を受けて、新耐震基準の弱点が
見つかり、木造住宅の接合部をしっかりと金具で固定することや
地盤が重さを支える力に応じて基礎を設計する等、2000年にも建築基
準法は改正されました。
しかし、木造住宅への改正が主になっていて他の建物の改正は行われていません。
2000年に改正されたため、2000年基準と言われています。
住宅ローン
フラット35でお借入れする場合のみですが物件の借入条件で
・建築確認日が1981年(昭和56年)6月1日以後。
・登記における新築時期が1983年(昭和58年)４月1日以降の住宅。
・建築確認日が1981年(昭和56年)5月31日以前の場合は
耐震評価基準などに適合するかどうか？
新耐震基準と同じにリフォームし尚且つ証明書が必要になります。
旧耐震基準の建物ですと、お借り入れの基準のハードルが
高くなり、借りづらくなります。
住宅ローン控除・不動産取得税
住宅ローン控除
旧耐震基準は住宅ローン控除の適用外になります。
2021年までは木造で築20年までしか適応されませんでした。
超える場合はその証明をするために既存住宅売買瑕疵保険の
付保や耐震基準適合証明書の取得が必要でした。
証明書を取得するためにはその取得費用もかかりましたが
新耐震基準に適合している住宅、登記簿謄本の建築の日付が
昭和57年1月1日以降になっていれば証明書などの提出が必要
なくなりました。
不動産取得税
中古住宅に対しての不動産取得税の控除額は以下の通りとなります。
| 新築年月日 | 控除額（軽減税額） |
| 昭和48年1月1日～昭和50年12月31日 | 230万円（69,000円） |
| 昭和51年1月1日～昭和56年6月30日 | 350万円（105,000円） |
| 昭和56年7月1日～昭和60年6月30日 | 420万円（126,000円） |
| 昭和60年7月1日～平成元年3月31日 | 450万円（135,000円） |
| 平成元年4月1日～平成9年3月31日 | 1,000万円（300,000円） |
| 平成 9年4月1日以降 | 1,200万円（360,000円） |
※控除額のカッコは、軽減税額です（控除額×税率3％）
築年数によってかなりの控除額の差があります。
火災保険
住宅を購入したら火災保険に加入すると思いますが、その保険料も旧耐震基準の建物の場合は割高となります。（割引が無い等など、保険会社にもよります）
確認方法
建築確認日がいつなのか調べましょう！！
建築確認日は、建築申請が受理された際に発行される
「建築確認通知書」の発行日を見ると確認できます。
発行日の日付が1981（昭和56年）年5月31日以前であれば旧耐震基準の建物
6月1日以降であれば新耐震基準の建物になります。
建物が建てられた日ではないので注意しましょう！！
まとめ
中古住宅を購入する時の目安としていただければと思います。
古くても、いい場所の中古住宅もあります。
古い家の方が、味があっていい家と思える人もいます。
中古だけに、家は古いが土地が広いお得感のある物件もあります。
知って、納得して購入するのと
知らないで、後から知った場合は
損した気分にもなりますし
購入の満足度が違いますので、覚えておいていただければ幸いです。
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