売主様でしたら「うちがお願いした不動産はどうやって販売活動してるのか」知りたいところですよね。わかってそうでわからない、不動産の販売活動をご紹介します。
物件を預かる時に媒介契約
売主様から売却依頼をいただくと媒介契約をします。
媒介契約とは、売主様と不動産会社のあなたの不動産会社に
依頼するという契約です。
媒介契約には、契約内容の異なったものが3種類あります。
・専属専任媒介契約
契約した不動産会社としか媒介契約が結べません。
相手がどの買主でもその不動産会社経由で必ず契約すること
・専任媒介契約
契約した不動産会社としか媒介契約が結べません。
ただし売主様が見つけてきたお客様がいればその不動産
会社を通さず契約ができます。
・一般媒介契約
複数のどの不動産会社とも契約ができます。
縛りの少ない契約です。
詳しくは ↓
看板設置
現地に高崎不動産の看板を設置します。
現地の看板をみて、問い合わせしてくるお客様も
いますので、売主様がOKしてくだされば「売物件」
の看板をつけています。
REINS レインズ
REINS レインズとは
不動産情報を不動産会社のみが閲覧できるコンピューター
ネットワークシステムで一般の方は閲覧できません。
不動産というのは、自分の会社のみで売買をこなすのには
限界があります。このレインズを使って不動産会社同士で
物件を紹介しあいます。
売主様から物件をお預かりしますとこのレインズに登録します。
このレインズ登録も売主様の大事な不動産を売却するための販売活動です。
この登録をすることで、他の不動産会社も販売できることに
なりますので売主様にとっては、早く売却できる可能性が高く
なるというメリットがあります。
ただし、このレインズ物件の登録義務は
・専属専任媒介契約の場合・・・契約後５日以内に登録
・専任媒介契約の場合・・・契約後７日以内に登録
・一般媒介契約の場合・・・登録義務はありません。
一般媒介契約はどの不動産会社とも契約ができるので特にレインズに
掲載する義務はありません。
顧客リストを使い紹介
過去の問い合わせいただいた見込のあるお客様の顧客リストがあります。
そのお客様にメールやLINEで物件のご紹介をいたします。
ホームページ・ポータルサイトの広告
レインズに登録し、不動産会社に情報を流したあとは
今度は、一般のお客様にホームページとポータルサイトに
物件の入力をして広告宣伝を致します。
最近は紙媒体の広告はほとんど、いえ、もうここ最近は一つも使っていません。
ホームページ
ホームページの問い合わせが多いので、まずはホームページの入力をします。
売主様から直接お預かりしている物件は入力前に写真を撮りに行きます。
不動産会社にとっての写真撮影は非常に大事な仕事になっています。
家の場合は広角レンズを使って室内を広く、綺麗に撮影します。
建物内だけでなく庭や道路も撮ります。
土地の場合は隣地も撮影、土地に面している道路も撮影します。
専任でお預かりしている物件は、夏場は草刈りをしてから撮影しています。
ポータルサイト
スーモ SUUMO
スーモは特に新築建売が強くて問い合わせが多いため
沢山の不動産会社、売主の飯田グループ、ケイアイスター不動産
等も利用しています。
同じ物件が10件掲載されている事もよくありますので、見ている
お客様はわかりづらくて、いいのかわるいのか？というところが
あります。中古住宅を掲載しても、新築に埋もれてしまうので
問い合わせが少ないです。
高崎不動産では、最近は土地を掲載してると問い合わせがあります。
お金のお話をさせていただくと掲載料がスーモだけ圧倒的に高額です。
アットホーム at home
アットホームは中古住宅と土地が強いので、そちらを掲載しています。
料金もお手頃で使いやすいので利用しています。
ホームズ HOME’S
ホームズは群馬は弱いと言われていますが、少しだけ掲載しています。
確かに問い合わせが少ないのですが、県外のお客様から問い合わせを
いただいたりしますので、取りこぼしのないようにと掲載しています。
不動産会社では、この宣伝広告費が一番お金がかかるところですが
広告は必要です。
しかし、年々費用対効果が悪くなっていますので高崎不動産の
場合は最終的にはホームページだけの広告をしていこうと
常日頃物件入力とSEO対策でブログを更新しています。
物件の紹介
来店客に紹介
来店したお客様にご紹介します。
不動産会社は来店客は少ないのですが、わざわざ来店してくださったお客様は
購入意思の高いお客様です。最近のお客様は、高崎不動産のホームページを見て
から来てくださる方が多いので、高崎不動産で契約してくれる確率が高いです。
建売会社などのビルダー・中古住宅買取会社などに紹介
土地の場合、建売会社さんで購入してくれることがあります。
広い土地であればなおさら、一般のお客様は購入しませんので
建売会社さんにも紹介をします。高崎の建売会社さんだけでも
１１社ぐらいあります。
建売会社さんは金額が合えば、話も早く進みトラブルなく進みます。
中古住宅は築浅でしたら、早期売却もできます。古いと売りづ
らいので中古住宅の買取専門店がありますからそちらにも話を
するのですが、なかなか金額面で折り合わないことが多いです。
ハウスメーカーに紹介
同じく土地の場合、注文住宅を建てるハウスメーカーさんに
物件を紹介します。
普段からお付き合いのあるハウスメーカーさんであれば
メールで物件のご紹介をしています。
あまりお付き合いのないハウスメーカーさんは飛び込みで
資料を持って住宅展示場をまわります。
ハウスメーカーさんは見込みのお客様を沢山かかえていま
すので物件のご紹介をしておけば、お客様に話をしてくれます。
ハウスメーカーさんも土地が決まれば家の契約が出来るので
お互いにいい関係であります。
不動産会社に紹介
不動産会社にも紹介します。レインズにも掲載するのですが、レインズ
を見てない不動産会社もありますので、メールや事務所にお邪魔して
物件の資料を持って紹介をしてきます。
物件案内・内覧案内
問い合わせがあり「物件を見てみたい」となりますと案内をします。
土地は同行して案内することはほとんど無いですが、建物の場合は
内覧をしますので同行して内覧をしてもらいます。
１回見てすぐ購入意思をいただくか、２回見てから申込をする人もいます。
１回目で返事をいただけず、２回目の内覧希望の方はほとんど購入するかたです。
まとめ
不動産会社が不動産を売るための販売活動は、主になるのが広告宣伝です。
写真撮り、区画図や間取りの作成などの物件入力が時間と手間がかかります。
今の買主様はスマホを使用してインターネットで物件を探します。
不動産売却を依頼する知り合いがいなくて、知らない不動産会社に
売却依頼の相談をするときは「どうやって販売活動しますか？」と
聞いてみてください。
その時にインターネットに掲載していない不動産会社には依頼しない
ほうがいいかもしれません。
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