不動産の売買は取引時に色んな問題がでてきます。今回は契約後、引渡し前に買主で試掘調査をさせてくださいとの事で敷地を掘らせて頂くことになりました。浅く掘っていく段階で、産業廃棄物が沢山でてきました。
人気エリアでの土地売却
この土地は、人気エリアだったので建売会社が高値ですぐに購入しますと
手を挙げてくださいました。
契約から引渡しまでですが
契約 → 境界確定測量 → 買主での試掘、地盤調査 → 引渡し
という流れになります。
境界が不明な場合は境界を確定する必要があります。
今回のケースもほとんど不明。
あと、買主様が建売会社でしたので通常引渡し前には行わない
「買主での試掘、地盤調査」がプラスとなりました。
境界確定測量
無事契約を済ませて、土地家屋調査士に依頼し
境界確定測量をしました。
隣地の人に「境界が違う」と言われてしまい時間がかかりましたが
買主、売主了承のもと隣地の言い分を聞き、無事署名捺印をいただきました。
この時に契約書より土地が狭くなると、売買金額の減額になることもあります。
買主が建売会社なので、土地が狭くなったことにより、計画の２区画に分筆
できない場合は契約の解除もありえます。
境界確定測量は隣地の人が境界の承諾をしてくれるか？が重要。
隣地がOKをしてくださらないと先に進みませんし
承諾してもらえないと、契約の解除にもなってしまいます。
以前にも境界のトラブルがありましたので、また今度掲載させていただくとして
境界確定測量も無事終了。
次は、買主の建売会社での土地の試掘と地盤調査になります。
土地の試掘調査・地盤調査
土地の試掘は、地中内にごみなどが埋まってないか調べるためです。
資材置場などに使用していた土地だと心配になりますが
元々田んぼだったので気にもしていませんでした。
売主に確認もしてありましたが、相続で取得したものなので
実際は不明でした。
でも、出てしまいました。それも大量の産業廃棄物が。
買主の建売会社から電話をいただきすぐに現地に。
現地に行きましたら、敷地いっぱいに産廃を埋めた跡がありました。
土建屋さんが説明してくれました。
「掘って埋めたあとの土の層ができてるので、もう少し掘ります」と
土の色の違いで層ができているのでわかるみたいです。
こういうケースの場合は売主負担で産業廃棄物を
撤去しないといけません。
一体いくらかかるのだろう？売主様が承諾していただけるか？
最終的に敷地全体に地上から約2ｍ掘って調査が終了しました。
産廃のゴミを解体業者に見積りをしてもらいましたが
Y社 700万円
I社 350万円
S社 200万円
今回のケースは、ごみと土をふるいにかけて分別するので時間と手間が
かかります。
高額になるのはわかりますがこの差はないですよね。
Y社は間違いなくこの工事をしたくないのです。
I社が普通の金額かもしれません。
S社は買主の業者で今回ここの現場の造成工事をする会社なので
特別に安くしていただきました。
解体工事を依頼する時は飛び込みで知らない業者に頼むのではなく
必ず知り合いに相談、もしくは不動産会社に相談してください。
上記のように金額の差がでますので、気を付けてください。
200万円もかかりましたが、売主様に承諾をいただき引渡しが終了いたしました。
まとめ
今回のケースでは、引渡し前に試掘をしたから地中埋設物が
発見されましたが、通常のケースでしたら引渡し後に発覚されたと
思われます。
引渡し後の場合も売主負担で埋設物の撤去を行わなければいけません。
その埋設物の撤去費用が高額になり難しい場合は契約の解除の場合もあります。
少しでも不安のある方は事前に不動産会社に相談しておいてください。
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