不動産を売却するときに必ず測量をしないといけないわけではありませんが、不動産の登記簿と実測の面積が異なると売買代金に影響するので実測面積を明らかにする必要があります。また、境界が確定していないと後々隣地との境界トラブルが発生するので測量が必要になるのです。測量や境界確定についてご説明いたします。
土地の測量
土地の測量とは、面積の実測を測り確定することと、隣地との境界を確定
することです。
法務局というところに行くと誰でも登記簿謄本が取得できます。その登記簿謄本
に面積が記載してありますが、実測されたものでないこともあり、実際の面積と
は違う場合があります。売買契約の際、登記簿面積で契約が行われることが多い
ですが、地積測量図が無かったり、現地に境界杭、境界標が無い場合は売主負担
で土地家屋調査士に依頼し、境界確定測量を行います。
測量が必要なケース
・境界杭、境界標が無い場合
境界杭・境界標とは境界の点や線の位置を表すための標識になります。
種類も色々で
その他、コンクリート杭、木杭などもあります。
地表になくても埋まっている事もよくあります。
境界杭、境界標が無い場合には測量をしなければどこが境界かわかりませんので
境界確定測量が必要になります。
・分筆して売却する場合
分筆して売却する場合は地積測量図が必要になります。
・現地と登記簿面積が明らかに違う場合
現地と登記簿面積が明らかに違う場合は測量をした方がいいでしょう。広ければ
売主様が損をした気になりますし、狭ければ買主様が損をした気になりますので
測量をすることをおすすめします。
測量の種類
測量すると測量図というものが作成されます。
その測量図にも種類がありまして
「確定測量図」「現況測量図」「地積測量図」の３つにわかれます。
確定測量図
境界について、隣地所有者や道路などの官有地（国、県、市町村の土地）の
立会いを行って、境界を決めます。その決まった境界を基に確定された図面
が確定測量図といいます。
現況測量図
仮測量図とも言います。現在の土地を隣地の立会もせず、測量した図面です。
仮の図面なので、契約の時に現況測量図を作成することはあまりありません。
地積測量図
地積測量図は法務局で管理されている図面になります。
土地により登録されている場合とされていない場合があります。
誰でも取得することが可能です。
土地家屋調査士が確定測量図を作成し、その図面を法務局の仕様で登録しています。
しかし、作成日が古いものは所有者の立会いが行われていないものも含まれますし
古い測量図ですと測量技術が低かったため測量が正確でない場合があります。
売買契約時に確定測量図の代わりにもなりますし、境界杭や境界標が無い場合その
測量図を基に境界の復元もできます。
境界の復元とは、図面から境界を決めて隣地所有者に立ち会ってもらい境界杭や
境界標を付ける作業です。こちらも土地家屋調査士に依頼しますが、確定測量より
費用がかなり抑えられます。
測量の流れと費用
測量の流れ
１．土地家屋調査士に依頼する
依頼する前に見積りをしてくれます。
↓
２．隣地所有者へ挨拶と説明
測量するために隣地付近を測るためと境界の立会いをしてもらうため事前に
挨拶に行きます。土地家屋調査士がしてくれますが、仲の良い近隣の人には
事前にお声がけをしておくとスムーズです。
↓
３．測量・境界の調査
現地で測量と境界の調査を行います。現地で土地家屋調査士が測量計画を
立てます。この段階で仮測量図ができたりします。
↓
４．測量と関係者（官民）立ち合いによる境界の確認
隣接する土地所有者、道路や水路などの管理者などが立会い、土地境界を
確定していきます。
↓
５．境界標を設置
全ての関係者から承諾を得て納得したうえで、境界に境界杭や境界標を
設置します。
↓
６．確定測量図、境界確認書を作成
これまでの測量や境界をもとに土地家屋調査士が「確定測量図」と隣地所有者
全員が合意したことを示す「境界確認書」を作成し、立会いした関係者全員が
署名押印します。
測量の費用
測量にかかる費用は通常売主負担となります。
当社がいつもお願いしている土地家屋調査士では
土地50坪前後で約20万円、土地200坪ぐらいで約50万円です。
まとめ
通常、測量は土地の契約後に行われますが、隣地の所有者が判を押してくれない場合も
稀にあります。その場合は契約自体が白紙になる場合もあるので、現状の隣地とのお付
き合いを事前に不動産会社や土地家屋調査士に相談しておいたほうがいいと思います。
あと、土地家屋調査士によって金額の開きがあるので見積りをもらってから依頼しま
しょう。
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