中古住宅の購入を検討するお客様が増えています。市場に出ている高崎市のリフォーム済の中古住宅は大手の「カチタス」さんが販売する中古住宅が目立ちますが、リフォーム前の中古住宅を購入してご自身でリフォームする人も増えてきました。中古住宅のメリット・デメリット、注意するポイントをご説明致します。
中古住宅購入のメリット・デメリット
中古住宅のメリット
1．価格が割安でお得感がある
築年数が経っているということもありますが、使用している設備が高級
だったりと新築には無い割安感があります。
低予算になる分、広い家に住めたり、広い土地を購入できることもあります。
特に人気は、大手ハウスメーカーの中古住宅です。
大手ハウスメーカーでしたら、高級感としっかりとした家「割安感＋安心感」
で人気がありますね。市場に出ても高額でなければ早く売れてしまいます。
不動産屋もハウスメーカーの中古だと物件資料やネットに
「大手ハウスメーカー施工」って書きますよね。
売りやすいからなんですね！！
中古再生販売会社のリフォーム済の中古住宅も割安感があります。
いっけん利益も乗せているから高そうに感じますが、何しろ安く
買取、安くリフォームを仕上げていますので、販売価格は土地代
・建物代・リフォーム代を計算すると安いです。
自分の友人がリフォームの下請けをしているので良く知っていますが
安いリフォームと言っても、使用も仕上がりもしっかりとしています。
一般の人がリフォーム屋さんに依頼すると金額ってどうしても高くなる
んですね。
理由は、壊してみないとわからない部分があるので、元々金額を乗せて
いる場合ともう一つ、リフォームに慣れていない業者が工事を請けると
高くなります。
リフォームって、大工さんなら誰でもできる訳でもなく、新築しかして
いない建築屋さんは新築を一から仕上げるのでなんの問題も無く綺麗に
仕上がるのですが、中古住宅は元々あるものを直すので、建具が斜めに
なっていたり、壁がよじれていたり、床が斜めになっていたりそんな
のが普通にあるんですね。
それを直すのって最後の収まりをわかっていないと、おおもとから直さ
ないといけなくなります。その違いがあるので、リフォーム屋さんの見
積って依頼するところによって、何百万の差がでてきたりするんですね。
だから、一般の人がリフォームを依頼する時は気をつけて、信頼できる
建築屋さんを選んでください。
2．建物を見れる
出来ていない図面上のものではなく、実際の住んでいる家を見れるので
日当たりなども確認できるのがいい所です。
中古住宅のデメリット
1．修繕費が不明
リフォーム済でない中古住宅を購入する場合で、建物が古いとリフォーム代が
いくらかかるかわからないのが心配なところです。購入前に見積りはするで
しょうが、引渡しを済ませて、住んでから問題がでてくる可能性もあります。
給湯器が壊れた、配管が壊れた等、特に設備です。中古なのでその責任と費
用負担は売主様にはありません。後からの修繕費も考慮しておくといいと思
います。心配な場合は、購入時のリフォームで全て直しておくのもいいかと
思います。
2．間取りが決まっている（LDKが狭い）
古い家は、ほとんどのLDKが狭いです。12帖～14帖とか。
最近の住宅のLDKは18帖～20帖が多いですね。家族が集まる
一番重要なLDKが狭いと居心地がわるいと嫌ですからね。
あと、洋室です。古い家は4.5帖が結構あります。
最近の家はほとんどが6帖～です。
階段も急な階段が多いですね。
リフォームによって間取り変更もできるようでしたら
いいですけど。
3．住宅ローン控除で戻る税金が少ないか、適用にならない場合がある
中古住宅の住宅ローン控除を適用させる場合はいくつかの条件
にあてはまっていないと控除になりません。
注意点でご説明いたします。
注意するポイント
旧耐震基準の建物・新耐震基準の建物
1981年（昭和56年）6月1日に建築基準の改正が行われました。
それ以前に建てられたものは「旧耐震基準の建物」
震度5強程度の地震ではほとんど建築物が損傷しない
それ以降に建てられたものは「新耐震基準の建物」
震度6強～7程度の大規模地震では倒壊しない
新耐震基準の建物のほうが安心という事です。
あと、フラット35から借入をする場合は適合証明書といる書類を
発行してもらうのですが旧耐震ですと適合証明書がでないため
その場合は、新耐震基準にあわせる工事が必要となります。
住宅ローン控除が適用になるか？
住宅ローン控除を受けるには中古住宅の個別条件があります。
①生計を一つにする家族などから購入した住宅でないこと
②建築年数が木造で20年、耐火建築物で25年以内
しかし、建築年数を超えていても、耐震基準に満たしていることを証明する書類が用意できれば、住宅ローン控除は適用できます。耐震基準とは、建築基準法で定められた建築物の耐震性能の基準になります。以下の書類で証明できます。
・耐震基準適合証明書（住宅の購入から遡って2年以内のもの）
・建設住宅性能評価書（耐震等級が1以上、住宅の購入から遡って2年以内のもの）
・既存住宅売買瑕疵保険に加入
住宅ローン控除の詳しい内容は ↓
リフォーム一体型の住宅ローンを借りる
住宅ローンは、ほとんどの金融機関でリフォーム代金も借入ができます。
それを知らないで、物件のみの住宅ローンを組んで、引渡し後に
リフォームローンを借入しようとしている人もいます。
2本立てになると、毎月のお支払い増えますし、住宅ローンのお借入れの
方が金利も安く済みます。
購入前に金融機関や不動産会社に相談をしておきましょう。
既存住宅売買瑕疵保険
既存住宅売買瑕疵保険とは、購入し住んだ後に欠陥が見つかった場合
たとえば構造上の不具合や雨漏りなどの問題が認められた場合
補修費などが支払われる保険です。
こちらの保険の内容は「売主が宅地建物取引業者の場合」と
「売主が個人（宅地建物取引業以外）」があります。
どちらもですが、建物の検査をして検査に合格しないといけません。
最近の傾向としますと、以前は検査も甘かったのですが、最近は検査が
厳しくなっています。指摘箇所の是正工事をしないといけない事が多く
なってきました。
木造の家の場合、築２０年を経過していると住宅ローン減税が受けられま
せんが、既存住宅売買瑕疵保険に合格していれば、住宅ローン減税を受ける
ことが可能になりますので、それだけでもメリットがあります。
リフォーム費用
リフォーム費用が高額にならないか、購入前に見積をしてもらいましょう！！
見積りがでないと、どこまでのリフォームをしていいかわからないですし
リフォーム代金が高額すぎて、新築の建売のほうが安かったという事も
考えられます。
中古住宅を購入する人のリフォームで一番多いのがクロスの張替えです。
水回りの工事も多いです。キッチン、お風呂、トイレ、洗面ですね。
水回りは築１０年前後（売主さんの管理しだい）で入れ替えた方がいいか
しなくていいかの境目です。
築浅ですと、クロスの張替えとトイレの便座部分だけの交換も多いです。
できるようでしたら、中古住宅なので後から不具合がでてくることもあります
ので最初に出来る限りのリフォーム工事をしておいたいいと思います。
まとめ
変な言い方かもしれませんが、中古住宅って味があります。個性もあります。
年数が経っているので、現在は使用されていない建具や設備がついていますので
何かいいんですね。そういう建物をお洒落にリフォームできたら面白いし
過ごしやすくて、家で過ごすのが楽しいだろうなあと思います。
その為にも、上記の「注意するポイント」に気をつけて、リフォームをしてもらう
いい建築屋さんに依頼することが大切だと思います。
良心的でリフォーム工事専門店の友人もいますので必要な際は
ご紹介したしますので、お気軽にお問合せください。
中古住宅の「カチタス」さんの中古住宅は高崎不動産では
仲介手数料無料0円でご紹介いたしますのでお気軽にお問合せください。
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