中古住宅を購入しても住宅ローン控除は使えるの？

新築の場合は住宅ローン控除が使えるのを知っていたけど、中古住宅を購入した場合はどうなんだろうと、控除が使えるか使えないかで、新築住宅？中古住宅？どちらにするかも悩みますね？詳しく説明させていただきます。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借入して住宅を購入した場合（自己の居住の用に供した場合において）、住宅ローン借入のその各年年末残高（残債）の１％を10年間所得税から控除される制度になります。例えば、住宅ローン借入の年末残高が2000万円なら、控除額は20万円になります。

住宅とは、新築のほかに中古住宅も含まれますが、中古住宅に限っては多少条件がありますのでこれらかご説明させていただきます。

中古住宅でローン控除を受けられる条件と注意ポイント

新築住宅・中古住宅　住宅ローン控除を受ける共通の条件

①借入本人が居住している事

新築または購入した日から6か月以内に自らが居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいることが必要になります。別荘として使っていたり、両親にプレゼントしたりしている場合は、控除の対象にはなりません。また住宅ローン控除は毎年行いますので、適用した翌年以降に居住しなくなった場合には、その時点で特例は適用できなくなりますのでご注意ください。

②その年の所得金額が3,000万円以下であること

住宅ローン控除を適用する年に、合計所得金額が3,000万円以下であること。
住んでいた物件や相続した不動産を処分するすると、上限金額を超える場合があるのでご注意ください。

③建物の床面積が50㎡以上で、その床面積の2分の１以上が自己の居住用であること。

建物の床面積は、登記簿に記載されている面積をご確認ください。

④返済期間が10年以上の住宅ローンで住宅を購入していること。

借入先が親族や知人からの借入は適用になりません。金融機関などに限定されています。

⑤入居した年の前後2年以内に居住用の不動産を売却した場合などの譲渡所得の課税の特例を受けていた場合は、住宅ローン控除は適用になりません。

特例の内容は以下になります。

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

・居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例

・特定の居住用財産の買換え・交換をした場合の長期譲渡所得の課税の特例

・既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例

中古住宅を購入する場合の住宅ローン控除の条件とは

①生計を一つにする家族などから購入した住宅でないこと

②建築年数が木造で20年、耐火建築物で25年以内

木造の場合は建築年数が20年以内、耐火建築物（マンションなど）の場合は建築年数が25年以内になります。

しかし、建築年数を超えていても、耐震基準に満たしていることを証明する書類が用意できれば、住宅ローン控除は適用できます。耐震基準とは、建築基準法で定められた建築物の耐震性能の基準になります。以下の書類で証明できます。

・耐震基準適合証明書（住宅の購入から遡って2年以内のもの）

・建設住宅性能評価書（耐震等級が1以上、住宅の購入から遡って2年以内のもの）

・既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入

この基準を満たしていない場合でも、住宅の購入の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、居住の用に供した日までにその耐震改修により家屋が耐震基準に適合する場合は適用になります。

最初の年は「確定申告」が必要です

最初の1年目に限っては、居住開始した年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告が必要になります。2年目からは会社員、公務員の方は年末調整で手続きができます。

中古住宅の場合の必要書類

・金融機関が発行した年末残高証明書（毎年金融機関から郵送で送られてきます）

・物件の登記事項証明書（登記簿謄本）

・売買契約書または請負契約書など家屋や土地等の取得年月日、床面積、取得対価を明らかにする書類の写し

・源泉徴収票（給与所得者のみ）

※築年数の要件を満たさない場合は、耐震基準適合証明書、住宅性能評価証の写し、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類等が追加で必要になります。

ま　と　め

中古住宅購入で住宅ローン控除を受ける場合には、1番に気をつけるのが建築年数になります。木造で20年以上の場合は、証明書の発行が必要になります。
不動産業者が売主で販売している中古住宅で築年数20年以上で証明書を発行していない物件も沢山ありますので、業者が売主だからといって安心はしないでください。
築年数が古い場合は既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入してあるかを確認してください。加入してない場合でも、購入時までに加入すれば問題ありませんので、加入できるかも相談するのがいいかと思います。（費用負担は買主の場合もあります）

あと申込者本人が失業などによって、その年の所得額が所得税のかかる年収に達していない場合は、控除の対象外になります。所得税や住民税がかからない場合は控除は受けられませんのでご注意ください。